第351章 我就要这个吧（2/2）
儘管现在学歷贬值的厉害，但燕大本硕博还是有点含金量的，而且他还是应用数学专业，如果出国做两年博士后，回国的话留在省份城市的高校不成问题。
但参加工作也同样很香，尤其是如果能进入金融行业。
所以当他获得了来自摩根史坦利的实习offer之后，哪怕香江住房贵的惊人，来这实习，甚至还有要倒贴钱的风险，他也毫不犹豫地就接下来了。
这可是摩根史坦利，金融行业里大名鼎鼎的大摩，哪怕这只是香江分公司，但也是一段黄金履歷。
来的前一天，没有安排什么工作，他实习的投资银行部主管，把他晾在一边，也许是事情太多，也许是压根没空理他一个大陆来的实习生。
“伊森，现在有一件事要交到你手上，这件事很重要。”投资银行部的主管李敏怡將他喊进办公室，这是一个四十岁出头的女性，精明强干，一眼金融白骨精。
这位本家，除了在第一面的时候露出过笑脸外，其他时候都是一副面无表情的样子。
伊森是李宜清的英文名，ethan不是eason。
李宜清回答得乾脆利落：“好的，您请说。”
他內心则在思付，我这才来第二天，你就说有很重要的事要交到我手上？
有这种事，能轮得到我？
该不会是什么明饼实锅吧？
“你不要想太多，这是摩根史坦利纽约总部的乔纳森·黑尔亲自安排下来的任务，他让我们评估一栋物业的收购可能性。
黑尔先生可是摩根史坦利的资深董事，这件事办的漂亮，只需要他的一个点头，你就能留下来。”李敏怡淡淡道。
提到乔纳森·黑尔，李敏怡脸上快速闪过一丝諂媚，如果不仔细看，压根发现不了。
“物业的具体信息已经通过emai发给你了，你需要仔细评估整栋物业的详细情况，最近单元交易数据、市场估值、业主分布、潜在风险、该物业產权情况、周边单元租金收入、空置率等等。
同时你也要多去现场实地考察，报告里需要有具体照片。
我给你两天时间，我相信你的能力”
说完后，李敏怡摆了摆手，示意他可以出去了。
“中环永吉街21-27號”
邮件里除了標准格式所必备的內容外，只有一串简短的地址。
李宜清打算先在谷歌上搜一下，然后再到现场去实地考察一下。
“诚兴商业大厦？
位於香港岛西区中环永吉街21-27號的旧式商业建筑，这里也不是什么標誌性物业啊。
位置確实是黄金位置，在中环的核心金融区，毗邻滙丰银行总部和兰桂坊的夜生活街区，但问题是从谷歌地图上看这里很老旧。”
（诚兴商业大厦）
“从最近香江商业地產情况来看，自2019年以来租金下滑了50%，空置率不断攀升，迟迟看不到回暖跡象。”
李宜清实在想不出来，一位摩根土丹利总部的大人物，怎么会看上这样的商业地產？
香江的商业地產从2019年开始就不断下跌，以李超人为首的各路大佬都在爭先恐后拋售。
在这个时间点，去收购一家如此老的商业地產，李宜清百思不得其解。
哪怕你看好香江商业地產回暖，看好香江作为东西方桥樑的作用，大把比这个优质得多的地產你可以收购。
香江的商业地產分a、b、c，a最高，c最低，这栋商业地產妥妥的c级商业地產，因为它太老了，几十年前的產物。
李宜清收拾公文包，心想也许是自己意识不到这间写字楼的好，还是得去现场考察，才能理解大人物的深意。
摩根史坦利总部的资深董事，对他来说確实是大人物。
李宜清在去之前，先諮询了一下，坐在他临时工位边负责带他的老员工皮特。
“皮特..”
李宜清把李敏怡委派给他的任务大致和皮特说了之后。
皮特身穿白衬衫，但没有打领带，一般见客户的时候才需要西装革履，一边面对电脑敲击键盘，一边眉头紧锁说道：
“確实很奇怪，这个物业是一栋老楼，我应该去过，离我们不远，周围都是茶餐厅和小商铺，
在中环的窄巷里。
位置確实不错，但如果不是港府进行大规模重建，那里在当下不是什么好的投资標的。
纽约的大boss会看中这样的物业？真是奇怪。
你等我五分钟。”
五分钟后，皮特接著说道：“我看了下，那周围按照c级楼宇进行估值的话，那栋写字楼的价格在3.7亿港幣到4.5亿港幣之间，別说现在，哪怕中环办公楼的租金回升到巔峰时期，这里的租金回报率也不会超过3%。
考虑到购买这块地產还有现金的成本，怎么样都不算是一笔好的生意。
翻新的话能把租金给抬上去，问题是现在的空置率格外严重，翻新也不划算啊。
算了，这不是我们该考虑的，总之你去那看看，记得带上ipad，隨时记录周围的一切，包括地理位置。
永吉街是条窄巷，连接皇后大道中和德辅道中，附近有兰桂坊和中环站，交通方便，你直接坐地铁就能到。”
皮特没能解答李宜清的疑问，他也搞不懂为什么纽约的大boss要调查这栋物业。
李宜清带著困惑从九龙的环球贸易广场出发，搭乘地铁过海到香港岛中环站。
走出站台，初夏的气息扑面而来，空气湿热。
永吉街位於中环西区，一条狭窄的坡道街，两旁是老式建筑，诚兴商业大厦立在21-27號：
一栋灰白色的21层高楼，外墙有些斑驳，底层是玻璃幕墙的入口，大堂里保安懒洋洋地坐著。
周围环境热闹，街对面是永吉街市场，卖著新鲜蔬果和街头小吃，不远处则是皇后大道中的高档精品店和银行，兰桂坊的酒吧区就在几步之遥，白天安静，晚上就会灯红酒绿。
交通拥堵，行人匆匆。
李宜清站在大厦前，拿出手机拍照，心想看起来有点旧，但位置无敌，步行5分钟到中环码头，10分钟到ifc商场。
他走进大堂，凉爽的空调让他舒了口气。
大堂很简单，大理石地板，电梯间掛著租户目录：律师事务所、贸易公司、会计师行。
保安抬起头：“先生，有事吗？”
“我是来调研的，”李宜清说，栽上才符刷好的名片，“摩根史坦利，我们对物业感兴趣，能告诉我业主情况吗？”
保安摇头：“我不知道那些。去土地註册处查吧。”
李宜清谢过他，走出大厦，继续观察：街头车水马龙，確实是黄金位置。
但他从土地註册处了解到的状况可工诗妙，这里的地產是分层所有，也就是被工同的人未买了，而工是属於同一个所有方。
这意味著谈判旷日持久，还史必能谈下来。
第二天，李宜清在办公室整理笔记：奸值確认在4亿港元左右，基於最近单元交易，每平方呢平均10000港元，现场环境活跃，但楼龄老化。
建议下一步：聘请奸值师和律师，查业主名单..：