第201章 【准备抄底】（1/2）

第201章 【准备抄底】

一个月后。

10月26日（星期二）这一天，佳寧置业罕见宣布取消派发中期息，改以10送1红股代替，並发行5亿股优先股凑集资金5亿港幣（后来並没有成功）。

此举实际暴露佳寧置业的困境，股价即时暴跌，当天便跌去三成。受此影响，恒生指数亦大幅急跌9.48%，被视为『坚固防线』的800点大关轻易跌破，股市总值损失135亿港幣。

而在此之前，恒生指数已经从1100点下跌至800点，足足跌了300点，这一切都发生在柴契尔访华之后，可见影响之大。

股市宛如人间炼狱，香港地產也暴跌。

今年（1982）是香港地產业在过去七八年时间最暗淡的一年，地价、楼价、租金全面大幅下跌。官地拍卖会投资者的兴趣普遍低落，冷落场面迭出，很多事后拍卖官在无可奈何之下，被迫將多幅官地收回。

地產市道崩溃，首当其衝的自然是地价。今年的地价普遍下跌40~60%不等，跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。

九龙湾工业用地的售价，按建成楼面面积计算，从1980年12月每方尺360元的最高水平，跌至 1982年10月的每方尺25元，跌幅高达 93%。港岛南湾道一带的高级住宅用地，亦从1980年9月每方尺1502元的最高水平，跌至1982年10月的每方尺540元，跌幅为 60%。

地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。今年，住宅楼价普遍比高峰时期下跌 3成至 4成，如北角住宅楼价就从1981年底每方尺1067元跌至 1982年底的每方尺664元，跌幅达38%。中区甲级写字楼月租亦从 1981年中最高峰期的每方尺 28元至 30元，跌至 1982年10月的每方尺21元至24元，跌幅约 20%至 25%。

惨澹！

隨著地產市道的崩溃，首当其衝的是那些採取冒进投资策略的地產公司，其中包括恒隆、鹰君、嘉年地產、益大投资、佳寧置业等新兴地產集团，以及老牌地產公司的置地。

就在本月，佳寧的债权银行入稟法院要求將其清盘，佳寧集团破產已经进入倒计时。

泰富集团的办公室。

林正杰稳坐钓鱼台，虽然泰富集团的市值也仅有40亿港幣不到了，但不可否认的是——投资者对泰富集团很有信心。毕竟外面市值腰斩的企业一抓一大把，特別是地產企业，泰富集团作为一家地產企业，表现却比一些公共事业的企业好。

实际上，自从在1981年高位套现物业之后，泰富集团的宣传便开始保守。一直以来，並没有公布投资美股和美元的具体情况，亦没有经常发布希么好消息。

之所以如此，林正杰本人也是希望泰富集团的股价跌一跌，明年他好增持股份。

如今跌至38亿港幣出头，实际上也是可以开始增持，毕竟较巔峰时的60亿市值，已经跌了近四成。而且，维港投资从黄金期货套现后，手中正好有4亿出头的现金流。

不过，林正杰並没有急著採取行动，原因有两个：

第一，六个月內的最高价，还是比较高的，这个是需要警惕的特殊情况发生。

第二，林正杰等明年出台相关证券法规，届时再找准机会，合法將持股增持至45%。

如今香港经济糜烂，人人自危，所以根本不需要担忧有人威胁到林正杰在泰富集团的控股权。更何况36%的股权，也是属於退可守、进可攻的有利位置。

同理，泰富集团私有化和增持行为，也要等明年的机会，要名正言顺，避免造人詬病和引起不必要的法律问题。

翌日。

林正杰召开了管理层会议，包括董事副总经理陈伟忠、执行董事兼財务经理袁天凡、董事兼地產开发部经理唐仁坚、董事兼投资部经理何方塘等人，大家齐聚一堂。

会议一开始，林正杰便说道：“目前，华英双方就香港问题谈判陷入爭端，我预计持续时间超过一年以上，毕竟这种事情很难达成共识。基於此，未来的一两年时间，是香港的困难时期。”

眾人表情凝重，毕竟长时期的困难，也意味著泰富集团也要度过这种苦难时期。

但接下来林正杰的话，让大家立即轻鬆起来。

“对別人来说是困难，但对於我们泰富集团来说是机会。你们知道，我们和长实、新鸿基的差距是什么吗？”

唐仁坚当即说道：“是地產开发的实力，是土地储备。虽然如今的地產很困难，但像长实、新鸿基、恒基拥有雄厚的土地成本，这些土地成本如果折合到『楼面成本』上，不会超过200港幣每平方尺。所以，就算按照目前的楼价，他们依旧可以盈利。”

目前的情况，建筑成本在300港幣上下，若是土地成本不高於200港幣（楼面计算），相当於每平方尺的楼面成本在400~500港幣。所以说，长实和新鸿基的每平方尺楼面依旧可以赚上100~200港幣左右，一套房子也能赚个6~20万。

这就是所谓的『货如轮转』，当然长实和新鸿基也会减少销售的楼面，毕竟放到以后会更赚钱。出售一些，只是为了缓解財务。

林正杰满意的说道：“不错！所以说，最近一两年正是我们增加土地储备的时候，泰富集团以后要朝著大型发展地產商努力。从现在开始，我们便可以开始入货，亦可以少量的开发一些楼盘。当然，目前泰富集团的资金一部分投资美股、一部分投资美元，仅剩下1亿港幣出头的现金流。所以，在购买地皮、换地权益书时，以贷款为主。相信大多数银行，不会拒绝我们的请求。”

泰富集团投资的美股市值，已经突破3亿美金；手中的美元帐户，也有2.73亿美元。

至於土地储备，目前仅10万平方尺出头，可建楼面80万平方尺左右，即原长沙湾的九巴车厂。

陈伟忠发表意见说道：“我们泰富集团稳坐钓鱼台，所以抄底土地和换地权益书，也可以循环渐进。这样，第一可以没有財政压力，第二也可以挑市场上又好又便宜的。”

林正杰说道：“当然，不要冒进。而且我们不管是美股投资，还是美元投资，可能还需要一年的时间。所以最近的一年时间，以贷款来购入土地储备。”

泰富集团毕竟还有2.73亿美金的存款凭证（约17.6亿港幣），仅凭这一点证明，就足以说明泰富集团的財政非常健康。所以，银行不会不借钱的，毕竟他们也需要业务，不能因为市场不好就不开展。

会议散去后，眾人精神非常的好，干劲非常的足，毕竟泰富集团要逆势增长了。

林正杰也非常高兴，他前世看过一点资料，记得新鸿基大概是在1984年中时，拥有1100万平方尺的储备楼面（储备地皮可建成的楼面面积），而成本价不高於200港幣每平方尺楼面。之所以如此高，新鸿基也是在这两年一直有购入土地储备。

所以，泰富集团也要在这两年將土地储备增长上前，以后要做香港四大『发展地產商』之一（长实、新鸿基、恒基、泰富）。

夜晚。

齐国荣、白洁夫妇，以及一对儿女在公租房里吃晚餐，两人的脸上没有笑容。

“买亏了呢！我今天去打听北角的楼价，每平方尺只要660港幣。我们倒好，每平方尺折合下来足足贵了快150港幣，按照626平方尺的楼面计算，净亏10万港幣。”齐国荣满脸懊恼的说道。

10万港幣，他要赚一年半差不多。

而他们夫妇购买房子时间，只是早了三个月时间而已。

白洁惊讶的说道：“现在北角的房子这么便宜啊？”