第214章 地產抄底：危机中的大胆扩张（1/2）

1974年3月，香港，细雨绵绵。

王恪站在明远大厦顶层，透过被雨水模糊的玻璃窗，俯瞰著铅灰色天空下的香港。街上行人稀疏，车辆缓慢，连平日里喧囂的中环都显得格外沉寂。股灾已经过去一年，但这座城市的创伤还未癒合。报纸上每天都有破產清算的公告，法院外排著申请个人破產的队伍，曾经灯火辉煌的写字楼如今空置率超过三成。

“王先生，地產市场的数据整理好了。”

阿文推门进来，手里抱著一摞厚厚的文件夹。这个曾经意气风发的年轻人，如今眉宇间多了几分沉稳，眼睛里闪烁著发现金矿般的光芒。

“放桌上。”王恪转过身，衬衫袖子挽到小臂，“说说情况。”

阿文打开最上面的文件夹：“从去年股灾到现在，香港地產价格平均下跌了40%，有些泡沫严重的区域跌了60%以上。目前市场上有大量优质物业在拋售，很多业主撑不住贷款压力，寧愿亏本也要套现。”

“银行方面呢？”

“银行现在像惊弓之鸟。”阿文翻到下一页，“去年股灾前，银行爭著给地產商贷款，抵押率能给到七成甚至八成。现在呢？超过五成的抵押率都要层层审批。很多中小地產商资金炼断裂，正在低价甩卖资產。”

王恪走到白板前，拿起笔：“具体有哪些机会？”

阿文如数家珍：“第一类是写字楼。中环有几栋甲级写字楼，现在的租金回报率能达到8%以上，而去年这时候只有4%。第二类是工业用地。观塘、荃湾这些工业区，地价跌了五成，但香港的製造业基础还在，长期看肯定能復甦。第三类……”

他顿了顿，压低声音：“第三类是那些被错杀的优质住宅项目。有些楼盘地段很好，设计也合理，纯粹是被市场恐慌拖累，价格跌到了成本价以下。”

王恪在白板上写下几个关键词：写字楼、工业用地、住宅。他的笔尖在“住宅”两个字上点了点：“住宅市场现在是什么情况？”

“一潭死水。”阿文实话实说，“买涨不买跌，越跌越没人买。开发商不敢开工，建筑工人大量失业。我昨天去九龙看了几个楼盘，售楼处冷清得能听见自己的心跳。”

“很好。”王恪的眼睛亮了起来，“阿文，你听说过这句话吗？『在別人恐惧的时候贪婪』。”

“巴菲特说的。”阿文立刻回答，“王先生，您教过我们。”

“那现在，”王恪放下笔，“就是我们贪婪的时候了。”

接下来的三天，王恪召集了寰宇公司所有高管，开了一场马拉松式的战略会议。会议室里烟雾繚绕，爭论声此起彼伏。

“王先生，现在抄底是不是太早了？”地產部的陈文强皱著眉头，“市场可能还会跌。我看至少还要等半年。”

財务总监李伯摇头：“等半年？等市场回暖了，哪还有便宜货？我觉得现在正是时候。”

“可是我们的资金……”陈文强翻著报表，“虽然磐石基金赚了不少，但要大规模抄底地產，资金压力还是很大。”

王恪一直安静地听著。等所有人都说完，他才开口：“陈经理说得对，市场可能还会跌。李伯说得也对，等市场回暖就来不及了。”

大家面面相覷，不明白他什么意思。

“所以，”王恪站起来，走到香港地图前，“我们要有选择地抄底，要有策略地扩张。不是所有地產都买，只买那些有核心价值、有长期潜力的资產。”

他在地图上圈出几个区域：“中环的写字楼，必须买。这里是香港的心臟，无论经济如何波动，核心地段的价值永远不会消失。”

又圈出几个工业区：“观塘、荃湾的工业用地，可以买。香港的製造业虽然面临转型，但不会消失。而且未来可能需要改造为创意园区或高科技园区，有升值空间。”

最后，他的笔尖停在了几个住宅区：“至於住宅……要慎重。但不是不买，而是挑著买。只买那些地段好、设计合理、只是因为市场恐慌被错杀的项目。”

“资金怎么办？”陈文强问，“按照您的规划，至少需要两亿港幣。”

王恪笑了：“资金不是问题。第一，磐石基金的利润有2亿多，可以动用一半。第二，银行现在虽然谨慎，但如果我们有足够的抵押物，还是能贷到款的。第三……”

他顿了顿：“第三，我们可以联合其他资金一起做。霍先生、包先生他们，肯定也看到了机会。”

会议开到深夜。当王恪走出会议室时，窗外已是万家灯火。雨停了，维多利亚港的夜景重新清晰起来，只是比往年暗淡了些。

“累了？”娄晓娥在走廊等他，手里端著一杯热茶。

“有点。”王恪接过茶，“但值得。”

两人並肩站在落地窗前。楼下，中环的街道冷冷清清，偶尔有计程车驶过。

“王恪，”娄晓娥轻声说，“我刚才听了一会儿会议。两亿港幣……这是明远集团成立以来最大的一笔投资。”

“我知道。”王恪看著窗外，“晓娥，你怕吗？”

“怕。”娄晓娥诚实地说，“但不是怕亏钱。是怕……万一错了，会影响很多人的生计。明远现在有三千多员工，他们都有家庭，有孩子。”

王恪转过身，认真地看著她：“晓娥，我做过测算。最坏的情况，这些地產再跌20%，我们的帐面亏损会达到四千万。但即便如此，明远也不会伤筋动骨。而且，只要持有五年，我有九成把握能翻倍。”

“你这么有信心？”

“不是信心，是计算。”王恪说，“香港的土地是有限的，人口却在增长。现在每年有十几万人从內地来港，这些人需要住房，需要工作，需要消费。股灾是暂时的，人口增长是长期的。只要这个趋势不变，地產就一定会復甦。”

娄晓娥沉默了一会儿，忽然笑了：“王恪，你知不知道，我最佩服你什么？”

“什么？”

“就是你总能从一片废墟中看到未来。”她轻声说，“別人看到的是破產和萧条，你看到的是机会和希望。”

王恪心里一暖。他想说，这不是他的本事，是前世记忆的馈赠。但他不能说，只能把这份感激放在心里。

“走吧，”他握住娄晓娥的手，“回家。明天，开始干活。”

第二天，王恪亲自带队，开始了地毯式的市场调研。

第一站是中环的皇后大道中。一栋二十层高的写字楼前，掛著“全层招租”的牌子。王恪带著阿文和几个分析师走进去，大堂的大理石地面光可鑑人，但空空荡荡，连前台都无人值守。

“王先生，这栋楼叫『中环大厦』，1968年建成，楼龄很新。”阿文介绍，“业主是新加坡的一个財团，去年股灾前花了八千万买下，现在急需套现，开价六千万。”

“租户呢？”

“原本有七成出租率，现在只剩三成。剩下的租户，有一半也在考虑搬走。”

王恪乘电梯上到顶层。从窗户看出去，整个中环尽收眼底。虽然现在萧条，但他知道，再过几年，这里会成为亚洲最昂贵的写字楼区域。

“约业主谈。”他说，“五千万，全款付清。”

阿文吃了一惊：“五千万？业主会答应吗？”

“会。”王恪肯定地说，“他现在急需现金，六千万只是掛牌价，实际成交价肯定要打折。而且，全款付清对他来说很有吸引力——不用等银行按揭，不用担心中途变卦。”

第二站是观塘工业区。这里的情况更糟。道路两旁，许多工厂大门紧闭，门口贴著“出租”或“出售”的告示。空气里瀰漫著铁锈和机油的味道，却听不到机器的轰鸣。

“王先生，这块地有五十亩，原本是一个纺织厂的厂区。”阿文指著一片空旷的土地，“厂子去年倒闭了，现在银行在拍卖，起拍价两千万。”

王恪在厂区里走了一圈。厂房虽然老旧，但结构完好。更重要的是，这块地靠近主干道，交通便利，將来改造成科技园区或物流中心都很合適。

“记下来。”他对阿文说，“拍卖会我们参加。”

第三站是九龙塘的一个住宅小区。这个楼盘去年刚刚建成，设计现代，环境优美，原本定位是中高端住宅。但现在，三十栋楼只卖出了五栋，剩下的全部空置。

售楼处里，几个销售员无精打采地坐著。看到王恪一行人进来，一个中年销售经理勉强打起精神：“先生看房？现在有特价，八折优惠。”

“我想见你们老板。”王恪直截了当。

销售经理一愣：“老板不在香港……”

“那就打电话。”王恪递过去一张名片，“告诉他，寰宇科技投资公司的王恪，想跟他谈谈整体收购。”

接下来的一个月，王恪像一只不知疲倦的猎豹，在香港的地產市场上四处出击。他见了十几个业主，参加了五场拍卖会，谈崩了三次，谈成了七次。

最大的收穫来自一次意外的机会。

那天下午，王恪正在办公室看文件，李伯急匆匆地走进来：“王先生，有个紧急情况。”

“说。”

“霍先生刚才来电话，说滙丰银行有一批坏帐抵押物业要处理。”李伯压低声音，“都是去年股灾中破產的上市公司老板抵押的，有写字楼，有商铺，有豪宅。滙丰不想走公开拍卖，想私下打包处理。”

“规模多大？”

“总价值……大概三亿港幣。滙丰开价一亿八，但要求一次性付清。”

王恪放下笔。一亿八，三亿的资產，打六折。这確实是难得的机会，但资金压力也很大。

“约滙丰的人见面。”他说，“明天上午。”

第二天，王恪带著律师和会计师，来到滙丰银行总部。接待他们的是银行特殊资產管理部的负责人，一个四十多岁的英籍经理，叫詹森。

“王先生，久仰。”詹森的普通话带著浓厚的英国口音，“霍先生极力推荐您，说您是香港最有眼光的投资者。”

“詹森先生过奖。”王恪开门见山，“我想看看资產清单。”

詹森递过来一本厚厚的册子。王恪一页一页地翻看，越看越心惊。清单上包括：中环一栋十五层的写字楼，铜锣湾三个临街商铺，浅水湾五栋別墅，半山三套豪宅……都是优质资產，如果不是原业主破產，根本不会出现在市场上。